关于某县X社区城市民宿运营模式的调研报告
X县X乡X社区原为X村，毗邻X高速X站下站口和县城主干道，距X景区、X景区不到5公里，共760户2876人。2011年，X县对X村进行整体征迁，回迁小区共建设24栋2370套高层安置房，平均每户分配3套房子、330多平方米。2016年小区建成回迁后，X社区立足临近景区、交通便利、房源充足等优势，鼓励引导群众将闲置房屋改造为家庭宾馆，有效盘活了闲置资源、增加了群众收入。但是，家庭宾馆在分散经营中逐渐出现同质化严重、服务质量参差不齐、管理混乱等问题，制约了其进一步发展。为了突破发展瓶颈，2023年以来，X社区成立专业运营公司，积极探索集中运营模式，大力推动家庭宾馆向城市民宿转型，形成了独具特色的城市民宿片区。截至目前，X社区共有城市民宿155家，其中，已经采取企业集中运营模式的民宿共有50家、客房231间、床位374张。今年一季度，X社区城市民宿共接待游客约4.2万人次，群众收入达320万余元，社区集体经济增收35万余元。其中，采取企业集中运营模式的50家民宿，入住率和营业额同比增长分别超过90％、80％，产生了积极的示范效应，带动越来越多的民宿主申请加入集中运营。
一、经验做法
在探索城市民宿集中运营过程中，X社区积累了一些经验做法，主要包括：
（一）成立运营公司，以集群化发展推动资源整合。针对一家一户分散经营存在的问题，2023年9月，X社区居民委员会集体研究决定，依托社区经济合作社成立社区旅游公司，对社区民宿进行集中运营，构建“社区集体＋公司＋民宿主”利益联结机制，推动社区城市民宿从家庭式运营向公司化运营转变。公司由社区集体与13名具有旅游业从业背景的乡贤共同组建，社区集体提供闲置公用房作为办公场所，乡贤每人出资1万元作为启动资金并负责公司具体业务。公司采取分批实施、逐步推进的方式对社区民宿进行托管，约定民宿主承担装修及日常物料的费用、公司负责统一运营，第一批已与50家民宿签订托管协议，同时指导其他民宿主按照签约标准改造提升住宿条件。目前，X社区民宿初步实现组织化、规范化、规模化发展，签约民宿营业额已突破100万元，与签约前同期相比增加40余万元，经营效益显著提升。社区旅游公司集中运营的做法主要是“四个统一”：一是统一进行管理。将签约民宿按照装修情况分为经济型、商务型、舒适型三类，深入分析不同类型民宿的客群偏好，指导民宿主精准提升软硬件，满足不同客群需求。分类设置民宿的保底价和门市价，其中，保底价标准为淡季经济型每间80元、商务型每间100元、舒适型每间120元，旺季每间加价20元、周五周六每间加价30元、节假日每间加价50元，门市价根据市场行情动态调整。经营收入先按保底价给民宿主分红，超出保底价部分按照公司与社区集体7：3的比例分红。二是统一开展营销。针对不同客群，积极进行多渠道营销，不断拓宽市场。开通X民宿微信小程序，通过精心策划“订房服务、旅游攻略、优惠活动、游客投诉”等内容，深化与客户的社交互动，稳固并扩大忠实客户群体。加强与携程、美团等OTA平台合作，通过参与平台文旅消费活动等进行宣传，吸引广大在线旅游用户。加大在抖音、小红书等新媒体平台上的宣传力度，以直播带货、博主推荐等多种手段进行营销，吸引年轻人等活跃用户。三是统一采购物料。公司积极融入行业生态，加入X县民宿联盟，并与X县“百村千宿”旅游用品一站式体验中心签订协议，在布草共享和配送、软装采购、耗材供应等方面开展合作，有效降低成本、提高标准化水平。比如，在布草方面，改变以往各自为战的“个人购买使用”模式，转由体验中心负责集中采购、洗涤、晾晒等，民宿主仅需支付租赁费用。据初步估算，仅此一项举措即可为每户民宿主年均节省约2.5万元。四是统一对接融资。公司联系民丰、邮政、农商等银行，到社区批量开展信息采集、信用建档、客户评级和融资授信，对授信民宿主提供随借随还信用备用金，目前已向X社区授信500余万元，有效解决社区民宿发展的资金难题。
（二）引入头部企业，以品牌化发展提升服务品质。面对民宿市场竞争日益激烈、消费者需求越来越多样化的新形势，X社区旅游公司积极寻求与行业内知名企业合作，着力提升民宿运营水平、打造民宿品牌。2024年1月，X县引入国内知名民宿运营机构——斯维登集团，统筹规划和运营X县内的城市民宿、乡村民宿及度假公寓等非标住宿产品，着力打造“东有德清莫干山，西有X伏牛山”的民宿品牌。X乡政府进一步与斯维登集团签订合作协议，乡政府每年向斯维登集团付费10万元，斯维登集团向全乡城市民宿提供设计、培训、营销、线上代运营等7项服务，并按照“试点引领、重点突破、全面推进”工作思路，率先以X社区等为试点，形成可复制、可推广的经验。目前正在开展的合作项目主要有三项：一是共享营销管理系统。社区旅游公司通过共享斯维登集团的营销管理系统，借助其与各大营销平台数据对接的便利，实现了上传一次房源信息便可同时发布到多家营销平台的效果，房源推广更加便捷高效。通过系统提供的数据分析，能够更加精准地洞察市场需求、掌握客户偏好、评估营销效果，进一步优化了获客策略，提高了客户转化率。二是组织专业培训。斯维登集团定期派出讲师团，对民宿从业人员进行专业培训。目前，已在X社区举办1期城市民宿运营赋能培训班，有效提高了社区城市民宿经营者客房服务、线上营销等方面技能。曾经只会通过发传单、摆灯箱宣传的民宿主，如今纷纷拿起手机在网上推销自家民宿。三是打造民宿样板房。斯维登集团在X社区选取不同户型高标准打造21套城市民宿样板房，着力树立城市民宿新标杆，示范带动全县改造1000套标准化城市民宿。目前，样板房已进入软装收尾阶段，预计4月底投入运营。
（三）探索“民宿＋”模式，以融合化发展提高综合效益。单一发展住宿业，产品附加值低，且有同质化发展倾向，难以持续保持市场吸引力。针对这一问题，X社区旅游公司深入挖掘本土资源，积极探索“民宿＋”发展模式，进一步拉长了产业链，提升了游客体验，提高了综合效益。发展“民宿＋景区”模式。依托X县旅游资源丰富的优势，发展票务代购、旅游咨询等业务，努力为每一位入住游客提供优质服务。特别是发挥地处高速下站口、紧邻县城主干道、距X景区近的区位优势，与X景区签订合作协议，推出旅游淡季住民宿享8.8折景区门票等优惠措施，
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