XX县农村有机更新实施意见（试行）政策解读
根据有关程序，现就《武义县农村有机更新实施意见（试行）》（武政办〔2023〕12号，以下简称《有机更新实施意见》的有关政策解读如下：
一、出台背景
贯彻落实县委县政府全会提出的攻坚“三大重塑”决策部署，推进我县农村有机更新，改善农村人居环境，激发乡村发展活力，加快新时代乡村振兴，建设美丽武义乡村，实现城乡统筹协调发展。
二、制订依据
《关于印发〈推进空心村改造实施意见（试行）〉的通知》（武政办〔2018〕54号）、《关于印发〈武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄搬迁安置办法（试行）〉的通知》（武委办发〔2020〕39号）、《关于印发〈武义县源口清溪口水库饮用水源保护区村庄异地搬迁安置办法（试行）〉的通知》（武委办发〔2022〕14号）文件。
三、主要内容
（一）适用范围
三个街道城市社区以外村庄的农村有机更新。
（二）规模控制和规划要求
1．用地规模。在核定的村庄建设用地规模范围内进行改造建设，原则上“建设用地零新增”。
2．宅基地面积标准。以户为单位，坚持“一户一宅（套房一户可多套）、不超限额”原则，按村级组织确定的面积进行安置，用地面积最高不超过96平方米。
3．规划要求。按照节约集约用地的原则，以“减面积、缩间距、降层数”的方式，在满足通风通行、自然采光、消防安全等前提下，根据区块实际情况进行规划调整。
（三）更新模式和安置标准
采取整村改造、局部连片、异地集聚等模式，坚持“先拆后建”，原则上以原有住房全部拆除或由村集体收回注销、变更登记到村集体统一实施拆除为前提。
整村改造：以整个行政村或自然村为单位，分为排屋安置、套房安置、其它安置等三种安置方式。
1．排屋安置。实行核定的村庄建设用地规模，原则上零新增，鼓励自然村整村到中心村集聚改造安置。
对无法退出又确需利用的宅基地，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的宅基地情况，允许按照村级组织确定的比例安置，但每户安置用地最高不得超过96平方米。
2．套房安置。套房建设用地实行应保尽保，自然村整村到中心村或镇区统筹实施套房安置的，优先保障用地。多层、高层住宅由村级组织自行筹建或委托代建。城镇开发边界内的按规定进行土地征收后按国有划拨方式进行供地；城镇开发边界外的，按集体土地性质进行供地。套房安置面积上就近凑套、按套分割办证到户。符合宅基地申请安置条件的农户自愿选择套房安置，套房安置后均不得再申请宅基地。
套房安置以户为单位，结合村庄规模、用地、人口等情况，确定安置面积，原则上不得超过原房屋合法建筑占地面积的3.5倍或人均建筑面积120平方米，每户最高不超过500平方米。
对无法退出又确需利用的非本村集体经济组织成员拥有的合法宅基地，允许按照村级组织确定的比例进行安置，原则上不得超过原房屋合法建筑占地面积的3倍，且总建筑面积控制在300平方米以内。
国有划拨套房安置到户的，到户不动产登记满5年、依法补缴土地出让金后，房屋产权可进入市场交易。村集体经济组织成员农户以户为单位，最少保留一套基本居住为前提。
集体划拨套房安置到户的，允许在本村集体经济成员户之间调剂使用，但不得上市交易。同一套房安置区块用地范围跨城镇开发边界的，村级组织经民主决策，可以根据实际情况，确定不同的安置比例。
3．其它安置。选择其它安置的，安置标准及方式按《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）政策执行。整村拆除后，符合宅基地申请安置条件的农户自愿放弃宅基地，且原宅基地按规定进行建设用地复垦。
源口和清溪口水库饮用水源保护区内的村，按《武义县源口清溪口水库饮用水源保护区村庄异地搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2022〕14号）政策执行。
局部连片改造：拆除改造区域一般不少于3亩，其中宅基地面积在1亩以上。也可由几个区片组成，但每个区片一般应安置3户回建户。存在特殊情形的，经县全域办同意，可适当调整连片拆除宅基地面积要求。
参照整村改造模式，可采用排屋安置、套房安置等方式实施有机更新改造。
鼓励局部改造区域原地回建或异地安置套房。局部改造区域内已满足一户一宅条件拆除房屋的，经村级集体组织民主决策，可予安置套房，安置面积比例由村集体组织确定。
对无经济基础或无能力新建房屋的农户，在符合“限额面积”的前提下，村集体可以调剂存量安全合法房屋进行置换安置。
异地集聚搬迁安置：跨乡镇（街道）异地到县政府确定区域内安置，且原村庄实施复垦的，按照《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）执行。因开发、利用等需要，可制定一村一方案，报经县政府批准，不实施复垦，参照《武义县全域土地综合整治与生态修复工程项目区村庄集聚搬迁安置办法（试行）》（武委办发〔2020〕39号）执行。原不动产使用权人须完成腾空并将不动产权变更登记到村集体经济组织名下，地上房屋由村集体经济组织作为资产统一划归县鑫农公司所有。
因县级以上政府重点项目、重点工程建设需要，进行整村异地安置的，根据实际情况，乡镇（街道）可制定一村一方案报经县政府批准后实施。
配建要求：农村有机更新改造过程中可以配建小户型公寓，用于安置残疾、孤寡老人弱势群体和特困供养对象，公寓建筑面积控制60平方米以内；一般按安置总建筑面积的8％核定配建村集体公共用房（“三产”用房）。配建的小户型公寓和公共用房建设成本由村级组织支付，产权归村集体所有，不得分割到户、不得转让。
（四）实施程序
提出申请。有机更新村组织调查摸底，确定更新区块，经更新改造区块90%以上农户同意并签订旧房收回（拆除）协议后，拟定有机更新实施细则，确定分户安置方案，经本村村民代表会议三分之二以上代表讨论通过并公示后，由村级集体组织向乡镇（街道）提出申请。报批报备。乡镇（街道）对实施细则进行审核后，报县全域办批准，并送财政、资规、建设、农业备案。编制规划。村庄规划由乡镇（街道）组织编制，坚持一村一设计。权属审核。乡镇（街道）负责
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